Burbuja inmobiliaria / Crisis 2008

Origen

Alrededor de finales de los 90 e inicios de los 2000, pese a las guerras en oriente medio, la burbuja de las punto com que afectaron a muchos comercios y el atentado del 11s, la economía norte americana iba bastante bien.

La economía iba bien gracias a que los tipos de interés eran muy bajos, esto permitía a las empresas y familias pedir dinero prestado con intereses muy bajos para comprar maquinaria, abrir negocios, irse de vacaciones, comprar casas etc. lo que hizo que la economía se impulsase mucho, no solo en EEUU si no en muchas partes del mundo como Europa.

Como los tipos de interés eran muy bajos y por ello las hipotecas baratas, se expandió la idea de invertir en inmuebles, ya que eran inversiones relativamente seguras y rentables a largo plazo, en este escenario muchas personas empezaron a comprar casas, lo que hizo que subieran los precios y visto que se era un mercado en auge aumento la construcción de nuevas viviendas bajo la idea de que se venderían todas, al ir muy bien el negocio aumentaron los salarios lo que hizo que mas personas pudieran comprar mas casas, creando asi una burbuja que hizo que aumentaran exponencialmente el precio de los inmuebles.

Cuando las personas querían comprar una casa lo que hacían era pedir un préstamo al banco, este antes de concederlo estudiaba la capacidad económica de la persona de devolver el préstamo y categorizando los préstamos en función de ello, para evitar el riesgo del préstamo lo que hacían era vendérselos a su vez a otros bancos (fondos de inversión) y estos a su vez a otros librándose del riesgo del impago del préstamo y pasándole el problema al siguiente banco.

En el escenario en el que todo el mundo compraba, se empezaron a construir muchas casas hasta que llego un punto en el que no habían suficientes personas para hacer frente al exceso de oferta, lo que hizo que los precios empezaran a caer en picado reventando la burbuja, es asi como muchas personas que estaban pagando hipotecas superiores a los precios actuales del mercado dejaron de pagarlas haciendo que los bancos se quedaran muchas casas que ya no podían vender por que los precios habían bajado y perderían dinero y tampoco había personas para comprarlas, esto provoco el cierre de muchos bancos y con ello una gran desconfianza en el sistema y en cadena el hundimiento de la bolsa y que los bancos supervivientes no concediesen prestamos haciendo que las personas y empresas perdieran la financiación, trayendo consigo un aumento enorme del paro y una recesión económica.

Consecuencias

La recesión económica en estados unidos hizo que dejase de comprar tantos productos al resto de países provocando un efecto cadena y propagando la crisis por todo el mundo afectando especialmente a aquellos países que también habían experimentado problemas en sus sistemas bancarios, que tenían mucha deuda o que tenían sus propias crisis inmobiliarias como es el caso de España.

Para salvar a estos países que estaban al borde de la quiebra surgió la Troika, la cual era una asociación entre el fondo monetario internacional, la comisión europea y el banco central europeo, a cambio del rescate económico exigía políticas de austeridad para asegurarse el pago del préstamo.

Como se solucionó

España fue rescatada por este organismo en 2012 a cambio de recortar gasto público, aumentar los impuestos y reformas laborales, por ejemplo en España se llevó a cabo una reforma laboral que abarato el despido, elevo la edad de jubilación, subieron muchos impuestos y se redujeron los presupuestos de servicios públicos, también se cambió el artículo 135 de la constitución que obligó al gobierno español a darle prioridad absoluta al pago de la deuda pública por delante de cualquier otro gasto para restaurar la confianza en los mercados.

Aunque las medidas ayudaron a rescatar a los países y evitar un colapso financiero mayor provocaron una recesión económica y un aumento del desempleo haciendo que quienes se vienen afectados principalmente fueran los ciudadanos ya que estaban pagando mas impuestos y recibiendo menos prestaciones sociales, entre el aumento de los impuestos y que el desempleo había aumentado enormemente hizo que el consumo bajase ya que la gente no tenía dinero para gastar, lo que genero protestas como el 15M.

Ante esta situación el banco central europeo se comprometió a comprar deuda de los países en apuros, además implanto políticas monetarias expansivas bajando los tipos de interés permitiendo que empresas, bancos y personas pudieran acceder a créditos e impulsando asi la economía.

Problemas del turismo masivo descontrolado

El turismo muchas veces se percibe de forma como una mina de oro ya que los turistas internacionales traen dinero de sus países y lo gastan en el país que visitan contratando actividades, hoteles o en la gastronomía local, de esta forma la industria turística gana dinero, genera empleo y paga impuesto. Sin embargo, la desregularización de ella puede acarrear muchos problemas y resultar contraproducente.

Por que demasiado turismo puede ser malo

Sector de baja productividad: El turismo suele ser un motor económico para países que no están muy desarrollados, por ello muchos trabajadores prefieren trabajar en este sector bajando el numero de personas que deciden formarse, lo que provoca que países que dependen enormemente de este sector, a lo largo del tiempo se estanquen económicamente, ya que no disponen de un sector tecnológico que innove y traiga avances y con ello un aumento de la economía, pudiendo provocar a su vez que aquellos que si deciden formarse opten por irse a otros países buscando empleo ya que en el suyo no existe una industria cualificada.

Roba recursos a otros sectores: Un país que absorbe mucho turismo debe dedicar mucha inversión a infraestructuras en zonas turísticas, que no solo se deterioran rápidamente, sino que además pueden canibalizar recursos que podrían ser destinados a otros sectores económicos mas productivos.
Dependencia de un solo sector: Si un país tiene una gran dependencia a un sector su economía se verá afectada cuando algo afecte a este sector, factores como el COVID, una crisis económica global, cambios en la percepción de la seguridad del país, siendo asi una industria enormemente de los cambios geopolíticos y económicos globales.
Industria estacional: al ser una industria que depende enormemente del clima y fechas concretas con ejemplos como España donde la actividad turística se reduce drásticamente en zonas como las islas baleares haciendo que muchos restaurante, hoteles y servicios cierren en temporada baja, también en Madrid durante el verano o el aumento en los pirineos durante el invierno, situación que provoca que los empleos en el sector turístico sean temporales, inestabilidad laboral y el hecho de que los trabajadores temporales tienen menos derechos laborales y seguridad que los permanentes, cumulo de cosas que se traducen en una mayor vulnerabilidad económica, dificultando la capacidad de los trabajadores de tener una buena planificación económica, desarrollar su carrera profesional y cargando al estado de gastos como subsidios por desempleo
Subida de precios: con la llegada masiva de turistas a una zona, la demanda de servicios y alojamiento aumenta, sumándose no solo la demanda de los turistas sino también de los residentes, por ello en zonas donde la demanda de servicios y alojamiento aumente mientras que la oferta no y se producen subidas de precio, pero mientras que el turista que solo estará poco tiempo frente al residente que estará permanentemente, el primero esta dispuesto a pagar un precio mayor no solo, asi vez el aumento de los precios atraen a inversores especulativos lo que puede derivar en burbujas económicas, esta situación hace que se oferten mayor cantidad de pisos turísticos y los residentes se vean desplazados a la periferia, quedando los centros de ciudades en manos del flujo de turistas, afectando no solo a los desplazados sino también a lo que se han quedado ya que tienen que convivir en muchas ocasiones con un turismo irrespetuoso.
Sostenibilidad del entorno: la degradación ambiental es uno de los impactos mas preocupantes del turismo masivo, ya que la afluencia continua de visitantes ejerce una gran presión sobre los recursos y ecosistemas del país; playas abarrotadas, reservas naturales sobreexplotadas y la generación explotada de residuos son algunos de los ejemplos de problemas que surgen cuando el numero de turistas supera la capacidad de carga del lugar, esto puede disminuir el atractivo del destino haciendo que los motivos que atraían a los turistas inicialmente desaparezcan.

La degradación ambiental viene principalmente del turismo de baja calidad, aquel que busca experiencias rápidas y baratas, generando mucho trafico de turistas que tratan de maximizar su estancia por el menor coste posible, reduciendo asi la rentabilidad por turista.
Pérdida de identidad cultural esta situación también provoca una perdida de identidad cultural ya que al tratar de adaptarse tienden a comercializar y simplificar la cultura local para hacerla mas accesible a los turistas, con cadenas orientadas a ellos y pudiendo provocar por ello una disolución de las tradiciones y costumbre locales, transformando elementos culturales como el folclore, arquitectura, gastronomía entre otras, en meras atracciones turísticas
Turismofobia: A raíz de todos los problemas, como la precariedad laboral, estancamiento económico, desplazamiento a la periferia de los residentes, generación de especuladores económicos e inmobiliarios, el turismo irrespetuoso, la degradación del entorno y la perdida de identidad cultural provoca a los locales un sentimiento de abandono, desplazo y marginación surgiendo movimientos contra la masificación y gentrificación generada por el turismo descontrolado.

Acciones para limitar el turismo:

Reducir el número de turistas que pueden alojarse en una determinada localidad, limitando el numero de licencias hoteleras y regular las plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb para evitar que la conversión de viviendas en alojamientos turísticos desplace a los residentes.
Centrarse en atraer a turistas que busquen experiencias culturales y no experiencias rápidas apoyando lo mínimo a la economía local, un forma de llevarlo a cabo seria mediante la promoción de eventos culturales, gastronomía local y experiencias personalizadas.
Aumentar las tasas turísticas de los visitantes para invertir esos fondos para financiar la conservación del patrimonio, mantenimiento de las infraestructuras y la creación de proyectos de sostenibilidad.
Implementar sistemas de reserva para limitar la cantidad de visitas a ciertos lugares de interés turístico.
Distribuir el tráfico de turistas entre temporadas incentivando mediante reclamos como descuentos en alojamiento para que vengan durante la temporada baja disminuyendo la saturación.
Realizar campañas de sensibilización para que los turistas respeten y cuiden la cultura y el entorno, y los residentes sean conscientes de los beneficios del turismo sostenible.

Fondos buitres

Los fondos buitre son entidades financieras de inversión especializados en comprar deudas o bienes a propietarios que se encuentran en dificultades financieras a precios muy bajos para luego hacer negocio con ello y sacar mayor rentabilidad.

Algunos fondos están especializados en comprar inmuebles, deudas a entidades financieras en problemas u otros especializados en comprar instalaciones industriales de empresas que están apunto de quebrar y necesitan dinero desesperadamente.

Un ejemplo de cómo actúa un fondo buitre en el ámbito de la vivienda, seria en un escenario de crisis económica, en la que se aprovechan de situaciones como familias con problemas económicos que necesitan vender su casa, pero como están en crisis nadie esta comprando, aquí se aprovechan de que como disponen de gran capacidad económica pueden comprarlo y conservarlo hasta que el mercado se recupere y venderlos para sacar grandes beneficios.

Los argumentos para criticar a los fondos buitre son; que se aprovechan de personas y países en situaciones financieras difíciles comprando sus bienes y deudas por precios ínfimos a sus valores reales para luego sacar beneficios mucho mayores.

También en muchas ocasiones han actuado rozando la ilegalidad con prácticas similares a mafias, para bajar de forma artificial el precio de los bienes que quieren comparar, un ejemplo de ello seria un edificio que quieren comprar, y para ello compran un piso de el y meten a grupos conflictivos con el único propósito de fastidiar la convivencia y forzar al resto de vecinos a vender a un precio menor del de mercado.

También son criticados por crear situaciones de desigualdad de poder e indefensión al contar con grandes y excelentes equipos legales lo que personas y países no pueden permitirse haciendo que los fondos puedan alargar o acortar los carísimos procesos legales a su gusto en función de sus necesidades.

Un ejemplo enormemente criticado fue cuando en 2013 el ayuntamiento de Madrid vendió casi 5000 viviendas de protección oficial a un fondo buitre, venta que fue criticada ya que muchos de estos inquilinos que hasta entonces tenia alquileres bajos por ser de protección oficial sufrieron subidas enormes de sus alquileres y otros problemas como amenazas de desalojo con prácticas similares a las de las mafias tras la adquisición por parte de los fondos.

Sin embargo, también han sido elogiados por su utilidad a la hora proveer liquidez a empresas o gobiernos cuando nadie mas esta dispuesto a hacerlo, haciendo que aunque estén vendiendo a precios ínfimos sus activos puedan vender algo y salvar en algunas ocasiones la situación.

También a la hora de asumir deudas que otros no están dispuestos a asumir como comprarle una deuda a un deudor que no iba a poder pagar, o al contrario llevar a ese mismo deudor a juicios para intentar cobrarle las deudas.

También la eficiencia de algunos fondos buitre especializados en cobrar deudas a morosos debido a tener un equipo legal rápido y eficiente, ayudando a regular la economía de forma rápida, por ejemplo un fondo buitre especializado en reformar y vender pisos que comprar a bancos que se han quedado con ello por el impago de las hipotecas, el fondo será capaz de darle salida mucho más rápida a los pisos que los bancos haciendo que haya mayor oferta.

El babyboom

El babyboom se produce en un contexto de cambio en el cual antes la economía estaba mucho menos desarrollada lo que hacia que las tasas de natalidad fuesen mucho mas altas ya que el acceso a métodos anticonceptivos en menor y los hijos eran considerados activos rentables para los padres ya pueden trabajar a edades muy tempranas y les aseguran que alguien cuidara económicamente de ellos cuando lleguen a ancianos.

Cuando las economías florecen económicamente lo que hace que la tasa de mortalidad disminuya haciendo que la gente viva más tiempo y el estado deba pagar mas pensiones, pero inicialmente no hay mucho problema ya que la gente todavía no ha cambiado la mentalidad anterior y siguen teniendo muchos hijos, sumado a que la tasa de mortalidad infantil también disminuye haciendo que se tengan todavía más hijos provocando un babyboom.

Una vez la economía se desarrollado y se ha establecido las prioridades cambian haciendo que la mentalidad cambie, dejando la idea atrás de que cuantos mas hijos mejor, pasando a priorizar que los hijos vivan lo mejor posible y para ello teniendo cuantos menos mejor, planteando un nuevo escenario en el que baja drásticamente la tasa de natalidad y también la de mortalidad provocando que cada vez la población se mas envejecida es decir haya mayor numero de ancianos que jóvenes.

Las pensiones

En el escenario en el que la población es envejecida aumenta el gasto público en pensiones, es por ello que los interés de los jóvenes y los jubilados son contrarios, mientras que los intereses de los jóvenes están desalineados pudiendo querer trabajar, emprender, estudiar o formar una familia y no consumen los medios de comunicaciones tradicionales, por lo que están menos unidos políticamente mientras que los ancianos tienen una prioridad máxima común, su pensión, además de ser mayoría y consumir los medios de comunicación tradicionales lo que hace más fácil dirigirse a ellos, hace que para los políticos sea indispensables centrarse en obtener su voto teniendo sus interés por encima del de los jóvenes.

Actualmente el gasto en pensiones de España representa el 42.31% y la deuda para sostener el sistema de pensiones el 6.94%, gastos que perjudican a los jóvenes ya que son los que han de cargar con este esfuerzo económico que se ve reflejado en el aumento de impuestos y recorte de servicios públicos, mientras que en una economía en desarrollo puede crecer fácilmente ya que cada vez hay mas personas trabajando, en una economía desarrollada no pasa y la única manera de crecer es haciendo que la productividad aumente, lo que no es fácil y provoca que la juventud tenga cada vez mas dificultad de acceder a trabajos bien remunerados.

Relación de los pensionistas y la vivienda de los jóvenes

Esta situación ha provocado que un numero cada vez mas reducido de jóvenes mal remunerados deba sostener a pensionistas que en ocasiones tengan pensiones mejores que los propios trabajadores. Es decir una juventud con cada vez más problemas inmensos para acceder a la vivienda está cobrando menos que pensionistas a los que se les ha subido la pensión y en muchas ocasiones son estos pensionistas lo que alquilan la vivienda a precios desorbitados a los jóvenes

Airbnb

Airbnb es una plataforma que hace de intermediaria entre propietarios que quieren alquilar sus propiedades de forma temporal y a turistas que buscan esto mismo, es decir ponen una plataforma para anunciar los pisos turísticos y un método para los pagos que realizan los inquilinos transfiriéndoselo a los propietarios quedándose en el proceso.

Mientras que la plataforma ha ayudado a que el turismo sea más barato su crecimiento descontrolado ha provocado numerosos problemas y polémicas en el proceso, entre ellos numerosos estudios que han demostrado que el aumento de pisos turísticos en una zona provoca un aumento de la vivienda tanto en alquileres y compraventa de viviendas.

Conociendo el peligro a largo plazo del aumento descontrolado de viviendas turísticas los gobiernos han tratado de poner medidas para evitarlo sin mucho existo, entre ellas se limitó el número de licencias turísticas y se obligó a los propietarios a inscribirse en un registro, pero ocurrió lo contrario, el número de viviendas turísticas y el precio de la vivienda siguió aumentando.

Ante esto lo que los ayuntamientos dejaron de dar licencias directamente, pero los pisos turísticos siguieron aumentando, a lo que finalmente decidieron crear un equipo de inspectores para detectar pisos de alquiler turísticos ilegales y amenazar con multas a las plataformas si seguían alquilando pisos sin licencia, además de limitar en algunos lugares las viviendas turísticas profesionales, es decir aquellas en las que las que el propietario no está presente mientras se alquila y su uso durante la mayor parte del año es para este fin.

Se podría culpar únicamente a los propietarios por no cumplir las normas y alquilar pisos sin licencia, más del número de días permitido, etc. sin embargo, estos propietarios están utilizando una plataforma que les permite hacer esto, ante esto muchos gobiernos han pedido mayor transparencia a la plataforma sobre los dato de los propietarios para asi poder regular mejor la vivienda turística, peticion ante la que Airbnb ha puesto trabas, como dar datos erróneos o incompletos, situación ante la que países como Nueva York a optado por la prohibición de estas plataformas mientras que la unión europea apuesta por la colaboración.

Crisis de la vivienda

En los últimos años el precio de los alquileres y la compra venta de vivienda han aumentado en aproximadamente un 47% mientras que el salario medio solo un 7% creando asi una crisis de la vivienda, situación vivida en prácticamente toda Europa.

El grupo de los economistas clásicos achacan la crisis de la vivienda a un problema por los cambios demográficos y la falta de oferta, esto lo explican ya que la demanda a aumentado, es decir la población en Europa ha crecido en los últimos años y concretamente las unidades familiares únicas, lo que se traduce en un menor numero de personas por vivienda, creando un desbalance en el que hay mucha mas demanda que oferta de viviendas.

A su vez no es solo el numero de viviendas creadas si no donde se crean, siendo que en los últimos años el crecimiento poblacional se ha concentrado en las ciudades, haciendo que ciudades en las que la oferta es limitada debido a problemas como, imposibilidad de crear nuevas viviendas debido a los costes de producción, escasez de suelo construible por motivos físicos, burocráticos y especulativos, entre otros.

Mientras que hay quienes defienden que liberar suelo edificable masivamente bajaría el coste de la vivienda ya que habría mayor oferta hay estudios que han demostrado como especuladores han adquirido terrenos edificables para liberarlos y construir poco a poco para no afectar al precio de la vivienda.

Otros economistas dicen que la ley de la oferta y la demanda simplifica el problema ya que algunos estudios han demostrado que mas vivienda no significa necesariamente una bajada de precios o vivienda mas asequible, ya que defienden que no vale cualquier oferta sino la necesaria, ya que sin regulaciones los promotores tienden a construir viviendas más caras que pueden acabar gentrificando los barrios sin facilitar el acceso a la vivienda

Los economistas políticos, al contrario que los que defendían que el problema estaba en la ley de oferta y la demanda, relacionan el problema al deterioro del estado de bienestar, es decir que la tendencia negativa de los estados a invertir fondos en vivienda pública, no solo no invirtiendo en ellas sí que también vendiéndolas.

También señalan el problema de la desigualdad de ingresos, ya que la desigualdad económica a propiciado que aquella minoría con mayores ingresos que son los únicos que pueden invertir en vivienda, acaben acaparando la vivienda y manteniendo la desigualdad al rentar a precios elevados la vivienda a aquellos que no pueden permitírselo

También señalan el problema a la financiarizacion de la vivienda, termino que se refiere al cambio de enfoque de la vivienda como producto de inversión y no como un lugar para vivir, atrayendo asi mas dinero al sector, el de los inversores y los que demandan vivienda, este proceso se puede ver en ejemplos como el auge de socimis en España, fondos de inversión que adquieren viviendas para posteriormente alquilarlas, estos fueron atraídos a España con el fin de atraer la inversión extranjera y activar la economía del país, se incentivaban con beneficios fiscales como estar exentos de los impuestos de sociedades, reducir sus requisitos para su creación y reducir el plazo a partir del cual podían vender sus activos adquiridos, lo que genero una avalancha de inversiones en el sector inmobiliario convirtiendo a las socimis en los mayores caseros del país.

Lo que genera la demanda autogenerada vista en situaciones en las que; suben los precios lo que hace que la gente que ya quería comprar le entre prisa y compre antes de que siga subiendo, lo que a su vez atrae a inversores que creen que comprar en esa zona será un buen negocio, cadena que hace que aumente la demanda y con ello los precios.

También se señala los problemas de la reforma de la ley de arrendamientos urbanos en 2013, que redujo la duración mínima de contratos de alquiler de 5 años a 3, elimino los derechos de tanteo y retracto de los inquilinos y liberalizo el precio de los alquileres previamente limitado debido a la subida del IPC

Okupación y Desahucios

Mientras que muchos medios de comunicación y grupos organizados como desokupa alarman del supuesto peligro inminente de la ocupación, quitando el foco del problema real de la inaccesibilidad a la vivienda y los desahucios, con el propósito de sembrar miedo, ya que les beneficia al ser financiados por fondos buitre y empresas que beneficiarias del mercado inmobiliario, como empresas de seguridad como securitas, o la propia desokupa, que más allá de ser una organización sin animo de lucro es una empresa que genera beneficios y para mantenerlos les conviene crear la idea del peligro de la okupación.

Okupación

Para mantener esta situación, desinforman sobre la realidad, haciendo creer que hay un auge abismal de okupación a las viviendas de propietarios, cuando no es cierto, mientras que la realidad es que la cantidad de desahucios supera abismalmente a los okupas reales.

Uno de sus principales reclamos es la posibilidad de que un inquilino pueda sufrir una ocupación de la vivienda en la que habita, y la burocracia permita a los ocupantes quedarse en su vivienda, cuando la realidad es que la ocupación de una vivienda habitada es imposible, ya según el código penal se considera allanamiento de morada, lo que permite a las fuerzas de seguridad desalojar a los ocupantes en el acto sin orden judicial, protocolo ni denuncia.

La Okupación realmente entra dentro del delito de usurpación, considerando usurpación cuando se resida en una vivienda contra la voluntad del propietario, pero con la gran diferencia de que esta ha de estar abandonada, y se considerara como tal cuando lleve mas de dos años abandonada sin causa justificada y estas son la mayoría abismal de viviendas okupadas.

Desahucios

Mientras que en España el numero de viviendas en de aproximadamente 26 millones y el número de denuncias (que no condenas) por usurpación son de 17 mil en el último año, representando un 0,07% del numero de viviendas, mientras que a alarma sobredimensionada por el ínfimo problema de la Okupación se opaca el problema mayor de los desahucios siendo de aproximadamente 17 mil frente a las 4 mil condenas por okupación en 2023.

Problemas:

Vivienda inaccesible para los jóvenes por los precios desorbitados y el desempleo
Rentismo como idea de negocio
Gentrificación de las ciudades y auge enorme de pisos turísticos
Paro en la creación de nueva vivienda
Desinformación en cuanto al problema de la ocupación
Desahucios y sobredimensionamiento del problema okupa

OTROS

Antecedentes:

Babyboom
Burbuja inmobiliaria y crisis del 2008
Parte de un problema del suelo,
Administración no se involucra en crear vivienda social, por el coste económico y temporal
El suelo está en manos privadas, y falta de suelo barato
Las administraciones no sueltan el suelo y los particulares tampoco hasta que se recalifica

Preguntas:

Estado/comparativa de hoteles/airbnd y pq no van a ello
Legislación en cuanto a vivienda, suelo/construcción
Estado real de la ocupación
Como es en realidad desokupa
A quien beneficia el problema
El estado debería intervenir en los precios ?
Que medidas/solucionen se proponen/existen
Miedo a intervención del estado sobre el precio
Reglas del mercado sobre la vivienda en lugar de derechos
Surgimiento constitución española/derechos humanos

VitaCora

Vivienda